Architektonický návrh Apropos Architects
Ing. arch. Michal Gabaš, zakladatel

Rozvolněný městský blok.
Na Nové Dvory PROJEKT 6 navrhujeme rozvolněný městský blok, který tvoří jednotlivé domy. Ty společně vytvářejí městskou strukturu, vymezují veřejná prostranství a zároveň mezi sebou nechávají prostor pro průhledy, zeleň a přirozenou prostupnost územím.

Právě vztah jednotlivých domů k veřejnému prostoru je pro nás jedním z hlavních témat návrhu. Nechceme vytvořit uzavřený blok, ale městské prostředí, které je otevřené, prostupné a čitelné. Jednotlivé domy mají vlastní charakter, dohromady však vytvářejí jeden celek.

Výškové domy soustřeďujeme do důležitých nárožních poloh. Nejvyšší, šedesátimetrová věž, stojí na východním okraji území a je orientována směrem k novému městskému parku na severovýchodě. Další věže akcentují nároží a vstupy do lokality. Objekt u Chýnovské ulice má podobu pavlačového domu a svou věží se obrací k parku i přilehlé ulici.

Rozdílný charakter jednotlivých domů je patrný také v jejich architektuře. Vyšší věže mají lehčí výraz, výrazný fasádní rastr a barevné akcenty na zábradlí a stínění. Nižší domy jsou robustnější, s kletovanými omítkami, subtilními římsami a betonovým parterem. Domy kolem vnitřní zahrady pracují s horizontálními římsami, balkony a světlým kovovým pláštěm. Do přilehlých ulic a veřejných prostranství tak vzniká pestré a současně jednotně působící městské prostředí.

Důležitou součástí návrhu je vnitřní zahrada. Snažíme se využít přirozený sklon terénu a vytvořit prostor, který bude především sloužit obyvatelům domu. Vzrostlá zeleň, průchody mezi domy a přímé vazby na parter jednotlivých objektů vytvářejí polosoukromý prostor pro každodenní život. Součástí zahrady je také komunitní místnost.

V severní, níže položené části území vzniká v místě doporučeném územní studií nové propojení městského parku na východě s ulicí Novodvorská. Právě sem je soustředěna vybavenost a aktivní městský parter, který rozšiřuje přirozené centrum veřejného života celé lokality.

Návrh výrazně zvyšuje kvalitu veřejných prostranství. Přináší do území velké množství zeleně, která je soustředěna do kvalitních veřejných a poloveřejných prostorů s přímou návazností na aktivní parter a občanskou vybavenost.

Významnou součástí návrhu je také jeho etapizace. Novostavby jsou rozděleny do pěti stavebních objektů. Jejich členění je důležité nejen z hlediska urbanistické kompozice, ale také pro následnou etapizaci výstavby. Jednotlivé objekty tvořené dvojicemi domů mají vlastní podzemní garáže. Díky práci s klesajícím terénem je možné využít systém mezilehlých půlpater a umístit vjezdy do garáží z východní, méně exponované obslužné komunikace.

Členění na jednotlivé objekty umožňuje různé varianty etapizace při zachování přiměřené velikosti jednotlivých stavebních celků. Každý objekt může v první etapě fungovat jako samostatný celek a být následně doplňován dalšími částmi zástavby. Řešení zároveň umožňuje umístění dětské skupiny již v prvních etapách a realizaci dočasného parkoviště P+R metra v severní části lokality.

V lokalitě ND06 navrhujeme celkem 570 bytů různých velikostí a standardů. Byty doplňují velkorysé balkony a lodžie a ve vyšších podlažích také výhledy na Prahu a do údolí Vltavy.

Architektonický návrh re:architekti
MgA. Ondřej Synek, partner

Anotace
Navrhujeme bydlení do budoucí rušné části města, nového místního centra. Takové, které využije potenciál živých městských prostranství, ale zároveň nabídne i intimitu a klid vnitrobloků. Živé ulice, klidné dvory, vždy plné stromů. Nižší blok s vysokými věžemi. Srozumitelné městské prostředí, kde je ulice ohraničena domy s obchody a vnitroblok je určen převážně lidem, kteří v něm žijí. Podoba domů vychází z historicky ověřených vzorů bloků Dejvic, Vinohrad, Holešovic. Má tradiční členění, kde v přízemí jsou většinou obchody, kavárny a restaurace a ve vyšších patrech bydlení. Každý byt je vybaven balkonem či zimní zahradou, do které se otevírají obývací pokoje. Střechy nabízí společné prostory zahrad pro pěstování i pobyt stejně jako společný poloveřejný dvůr, ve kterém mají přízemní byty vlastní malé zahrady.

Blok / dům / jádro
Blok je rozdělen do pěti domů o dvou až třech schodišťových jádrech. Do každého jádra je možný vstup jak z uličního prostoru, tak ze dvora. Samotné “domy” jsou především organizační a technické jednotky z hlediska etapizace, správy apod. Schodišťová jádra jsou pak skutečnou organizační jednotkou z hlediska orientace obyvatelstva a jejich života. Do domů se vstupuje přes pěkné světlé vestibuly. Na typickém patře je většinou šest bytů různých kategorií a velikostí zajišťující sociální mix až do úrovně jednoho podlaží jedné sekce. Blok tvoří nízký základ domů, ze kterého jsou na místech definovaných regulačním plánem zvednuty obytné věže.

Vnitroblok je průchozí, plný vzrostlých stromů na původním terénu, které dávají stín, chlad a klid dobrého sousedství. Po obvodu domů jsou do vnitrobloku orientovány zahrádky bytů v přízemí. Dvůr je zavlažován vodou ze střech.

Exteriéry
Fasády domů jsou vrstevnaté. Skládají se z oken, balkonů, lodžií a zimních zahrad. Jejich řešení v celém bloku je podobné, jednotlivé domy se liší barevností ploch i detailů a růzností členění. Fasády jsou provedeny z probarvených betonových panelů, které umožňují různé členění a kvalitně provedený detail. Zároveň přináší možnost rychlého provedení, trvanlivost a nízkou míru budoucí údržby. Fasáda tak přináší svébytné, jasně rozpoznatelné části, které napomáhají orientaci.

Střechy domů jsou využity pro společné zahrady obyvatel, které jsou členěny podle jednotlivých schodišť. Nabízí prostor pro pěstování i odpočinek a výhledy do okolí.

Technologie. Hlavním zdrojem tepla budou zemní vrty v kombinaci se FVE panely na střechách. Dále bude v bytech využita rekuperace tepla, vnější stínění a zelené střechy a vnitroblok, které zabrání přehřívání bytů.

září 2026

Tržní hodnota pozemků PDS
Tržní hodnota všech pozemků svěřených PDS k hospodaření činila podle nezávislého ocenění společnosti Knight Frank k 1. září 2026 celkem 15,93 mld. Kč. Portfolio dnes zahrnuje 24 lokalit o výměře téměř 958 tisíc m² s kapacitou 1,11 mil. m² hrubých podlažních ploch (HPP). Při prvním ocenění v roce 2021 měly pozemky tehdejších 10 lokalit hodnotu 2,94 mld. Kč. Stejných 10 lokalit má dnes hodnotu 8,55 mld. Kč, tedy téměř trojnásobnou, a jejich kapacita vzrostla z 263 tisíc na 554 tisíc m² HPP. Přibližně 70 % tohoto nárůstu (asi 3,9 mld. Kč) připadá na navýšení kapacit a přípravu projektů: změny územního plánu na Nových Dvorech a na Palmovce, nový Metropolitní plán, postup v povolovacích řízeních a scelování vlastnictví. Zbývajících zhruba 30 % nárůstu odpovídá obecnému vývoji cen na pražském realitním trhu mezi roky 2021 a 2026

Zhodnocení městských pozemků na nových Dvorech
Tržní hodnota pozemků na Nových Dvorech svěřených PDS vzrostla podle nezávislých ocenění společnosti Knight Frank z 785 mil. Kč v roce 2021 na 3,73 mld. Kč v roce 2026, tedy téměř pětkrát. Kapacita pozemků se za stejné období zvýšila z 86 tisíc na 276 tisíc m² hrubých podlažních ploch (HPP), tedy více než trojnásobně. Rozhodující byla změna územního plánu v roce 2024 a postup projektové přípravy. Nové Dvory dnes představují zhruba čtvrtinu kapacit celého portfolia PDS: 276 tisíc m² HPP na 16 hektarech pozemků.

Nové Dvory – verifikováno IEV PDS
Všechny aktivně připravované projekty na Nových Dvorech prošly posouzením Investičního expertního výboru PDS (IEV). Výbor je zakotven přímo ve zřizovací listině PDS a tvoří jej pět nezávislých odborníků z oblasti práva, územního plánování, ekonomiky staveb, architektury a financí. Jejich nominaci schvaluje Rada hl. m. Prahy. IEV posuzuje projekty a jejich klíčové fáze z hlediska ekonomiky, nákladů a financování dříve, než jsou předloženy Radě hl. m. Prahy ke schválení. Podle dostupných informací nemá žádná jiná příspěvková organizace v České republice takto zřízený expertní orgán. Od roku 2021 IEV schválil další postup pro projekty s více než 440 tisíci m² hrubých podlažních ploch a zhruba 3 600 byty.

Nová městská čtvrť u stanice metra D
Transformační území Nové Dvory o rozloze přibližně 30 hektarů patří k největším souvislým pozemkovým držbám hl. m. Prahy. V okolí nové stanice metra D, jejíž dokončení se předpokládá kolem roku 2032, zde město připravuje čtvrť s dostupným nájemním bydlením a kompletní občanskou vybaveností: mateřskou a základní školou, kulturním centrem, obchody a službami a zázemím pro sport a rekreaci. Náměstí propojená s parkem Jalodvorská louka vytvoří nový veřejný prostor. Nová čtvrť nabídne domov až pro 5 000 lidí a přibližně stejný počet pracovních míst.

Územní studie a změna územního plánu
Z iniciativy PDS pořídil Odbor územního rozvoje MHMP se studiem UNIT architekti územní studii celého území. Byla projednána s městskými částmi Praha 4 a Praha 12, představena veřejnosti a v září 2022 schválena. Vychází z principů kompaktního města krátkých vzdáleností s dostatkem zeleně. Na studii navázala změna územního plánu Z3810 schválená v roce 2024. Kapacita pozemků svěřených PDS díky ní vzrostla ze 111 tisíc na 268 tisíc m² hrubých podlažních ploch (HPP).

Většina území již v aktivní přípravě
Území je rozděleno na deset projektů, které budou realizovány postupně v horizontu 10 až 15 let. Sedm z nich je již v aktivní přípravě a představuje 227 tisíc m² HPP, tedy více než čtyři pětiny (82 %) kapacit Nových Dvorů. Projekty se nacházejí v různých fázích: od zadání a architektonických soutěží přes projektovou dokumentaci a posouzení vlivu na životní prostředí (EIA) až po povolovací řízení.
Rozvoj území takového rozsahu je komplexní a dlouhodobý úkol. PDS souběžně koordinuje přípravu jednotlivých projektů s výstavbou metra D a prodloužením tramvajové trati z Modřan, s přípravou dopravní a technické infrastruktury i s vlastníky sousedních pozemků. Rozsahem odpovídají Nové Dvory velkým pražským rozvojovým územím developerským projektům a vyžadují stálou odbornou koordinaci po celou dobu přípravy.

Nové Dvory PROJEKT 1 – polyfunkční budovy nad stanicí metra
Dvě budovy na rohu ulic Durychova a Libušská do nichž budou v suterénech obsahovat vstupy do metra. Nabídnou dostupné bydlení, administrativu a společenský a kulturní sál a vytvoří centrum nové čtvrti. Rada hl. m. Prahy schválila další postup v září 2024. Bogle Architects s kanceláří AED nyní připravují dokumentaci pro EIA. S přibližně 100 tisíci m² HPP jde o největší projekt na Nových Dvorech.

Nové Dvory PROJEKT 5 a Nové Dvory PROJEKT 6 – bytové bloky u metra
V září 2026 byly vyhlášeny výsledky architektonické soutěže na dva převážně bytové bloky s obchody, službami a mateřskou školou v parteru. Po podpisu smluv s vítěznými studii začnou práce na architektonických návrzích a projektové dokumentaci. Oba bloky dohromady nabídnou přibližně 1 000 bytů různorodé služby v parteru

Bytový soubor Jalový Dvůr
Přibližně 40 bytů v CLT konstrukci z masivních dřevěných panelů, jejíž vhodnost prověřila integrovaná ověřovací studie. Žádost o stavební povolení byla podána v roce 2024 a řízení stále probíhá. Po vydání povolení začne výběr dodavatele, stavba potrvá 12 až 18 měsíců.

Nové Dvory PROJEKT 9 – bytový dům Durychova
Bytový dům s přibližně 45 byty na křížení ulic Novodvorská a Durychova podle návrhu Pelčák a partner architekti. Návrh byl v roce 2026 představen veřejnosti, samosprávě i dotčeným orgánům. Nyní se zpracovává dokumentace pro povolení záměru.

Štěpán Kubíček
development manažer PDS

Miroslav Singer, ekonom

v současné době hlavní ekonom Generali CEE Holding, v letech 2010–2016 byl guvernérem ČNB. Od roku 2021 je členem Investičního expertního výboru PDS.

Městské projekty nejsou pouze o počtu bytů. Pražská developerská společnost při jejich přípravě klade důraz na komplexní fungování území a dlouhodobou kvalitu života budoucích obyvatel.

Veřejná vybavenost jako základ

Součástí připravovaných projektů jsou:

• živý parter u všech projektů využitelný pro různorodé služby nebo jako prostory pro sociální a zdravotní služby dle současných nebo budoucích potřeb města a městských částí
• základní školy, mateřské školy
• komunitní a kulturní zařízení,
• veřejná prostranství a rekreační plochy.

Tyto funkce nejsou doplňkem, ale integrální součástí projektové přípravy, která v každé fázi ověřuje správné nastavení parametrů projektů z hlediska celého životního cyklu stavby – tedy zajištění maximální provozní efektivity pro všechny budoucí uživatele těchto projektů

Ekonomická a provozní udržitelnost

V projektech PDS se počítá také s:

• komerčními plochami pro rozvoj podnikání,
• kde může vzniknout až 2 000 pracovních míst.

Tyto prvky pomáhají zajišťovat ekonomickou návratnost veřejných investic a podporují každodenní život čtvrtí.

Pět let zkušeností, další roky práce

V letech 2026–2027 plánuje PDS zahájit povolovací procesy u dalších projektů s cca 1 400 byty a pokračovat v přípravě dalších rozvojových území.

Pět let fungování Pražské developerské společnosti potvrdilo, že odborná projektová příprava je nezbytným předpokladem kvalitního a udržitelného rozvoje města.

Jedním z klíčových úkolů Pražské developerské společnosti je koordinovaná příprava rozsáhlých rozvojových území, která mají potenciál stát se plnohodnotnými částmi města.

Nové Dvory: transformační území u nové linky metra

Lokalita Nové Dvory patří k největším souvislým majetkovým držbám hl. m. Prahy. PDS zde připravuje rozvoj nové městské čtvrti v návaznosti na budoucí stanici metra D.

Základem přípravy je schválená územní studie, kterou iniciovalo město,  a která vznikla ve spolupráci s městskými částmi Praha 4 a Praha 12 a s veřejností. Studie definuje:

• ekonomicky efektivní využití pozemků v majetku hlavního města v návaznosti na  klíčovou městskou infrastrukturní investicí – linku metra D A novou stanici Nové Dvory
• strukturu dostupného městského bydlení,
• umístění škol a veřejné vybavenosti,
• systém veřejných prostranství a zeleně,
• propojení bydlení, práce a služeb v principu města krátkých vzdáleností.

Dolní Počernice: zahradní město 21. století

V Dolních Počernicích PDS připravuje městskou čtvrť koncipovanou jako moderní zahradní město. V horizontu 10–12 let zde může vzniknout přibližně 800 bytových jednotek, doplněných o školu, drobné služby a kvalitní veřejný prostor.

Projekt je zároveň součástí evropské iniciativy zaměřené na klimaticky neutrální a energeticky pozitivní městské čtvrti, s důrazem na pasivní standardy budov, lokální zdroje energie a šetrné hospodaření s vodou.

Dlouhodobý horizont jako nutnost

Rozvoj města je proces na desítky let. Úkolem PDS je vytvářet stabilní koncepční rámec, který umožní realizovat kvalitní projekty postupně, v návaznosti na infrastrukturu a veřejné finance.

Pražská developerská společnost vznikla v roce 2020 jako příspěvková organizace hlavního města Prahy s jasným cílem:zajistit odbornou, dlouhodobou a transparentní přípravu městských investičních projektů, zejména v oblasti dostupného nájemního bydlení.

Za prvních pět let své existence PDS připravila:

• přibližně 60 investičních akcí města,
• na pozemcích o rozloze více než 700 000 m²,
• s potenciálem vzniku 6 000–8 000 městských nájemních bytů v horizontu následujících deseti let.

Co znamená projektová příprava

Role PDS spočívá v činnostech, které předcházejí samotné výstavbě a bez nichž by kvalitní realizace nebyla možná. Jedná se zejména o:

• hmotové a ověřovací studie
• ekonomické a provozní modely a ověření
• změny územního plánu, spolupráce na územních studiích
• podrobné zadání investora definující konkrétní priority města pro každý projekt
• architektonická a urbanistická řešení pro konkrétní projekty, varianty projektů
• koordinaci s městskými částmi, dotčenými orgány a místními komunitami

Díky této systematické práci došlo během pěti let ke zhodnocení svěřených městských nemovitostních aktiv již v řádu miliard korun.

PDS jako odborný nástroj města

Pražská developerská společnost v současnosti nepůsobí jako stavebník. Její úlohou je připravit projekty tak, aby mohly být v dalších krocích efektivně, transparentně a kvalitně realizovány městem nebo jinými hlavním městem pověřenými subjekty. Tento model umožňuje dlouhodobou kontinuitu projektů bez ohledu na politické cykly.