Miroslav Singer, ekonom
v současné době hlavní ekonom Generali CEE Holding, v letech 2010–2016 byl guvernérem ČNB. Od roku 2021 je členem Investičního expertního výboru PDS.
Pane Singere, jste velmi známý a uznávaný ekonom sezkušenostmi z nejvyšších míst českého bankovního a poradenského sektoru. Co Vás přimělo stát se členem Investičního expertního výboru PDS?
V roce 2020 mě s touto nabídkou oslovil Petr Hlaváček, náměstek primátora hl. m. Prahy pro územní rozvoj. Chtěl mít v nově zakládaném Investičním expertním výboru PDS pohled ekonoma. Rád jsem mu vyšel vstříc, protože si ho vážím a líbí se mi, co pro město dělá. Zároveň mě oblast městského rozvoje, stavění a realitního developmentu zajímá. Před dvaceti lety jsem vedl přípravu studie proveditelnosti pořádání olympijských her v Praze, kterou tehdy zadávala Praha. Doporučovali jsme, kde by se akce dala uspořádat, a počítali jsme ekonomický přínos pro zemi. Za předpokladu, že by se olympiáda v Praze konala, bylo by nutné významně investovat do městské infrastruktury, a tedy i stavět. Ekonomické přínosy realitního developmentu, které jsme spočítali, byly opravdu významné. Už tehdy jsem si uvědomil, že realitní development (ať už soukromý, nebo v případě PDS městský) významně přispívá k ekonomickému fungování města a k jeho rozvoji.
Následně jsem vystupoval na několika konferencích spolu s realitními developery a řada věcí, o kterých jsem mluvil já jako ekonom a oni jako podnikatelé, se prolínala. Abych to shrnul, téma mě zajímá.
Po sametové revoluci jsme vsadili na volný trh a Praha masivně privatizovala svůj bytový fond. Hlavní město – původně významný aktér místního rezidenčního trhu – dnes spravuje jen zhruba 30 tisíc bytů, což mu neumožňuje dělat výraznější bytovou politiku a efektivně pomáhat těm, kteří se kvůli nízkým příjmům volného trhu s bydlením buď vůbec účastnit nemohou, nebo budou vždy neúspěšní. Jak to zpětně hodnotíte jako ekonom i jako obyvatel Prahy? Jaké je podle Vás řešení?
Víte, já si myslím, že privatizace bytového fondu byla krok správným směrem. Obávám se, že pokud by město mělo velké portfolio bytů, které by pronajímalo za nízké nájemné, tak by to zvyšovalo nerovnováhu na trhu a otevíralo by to velký prostor pro korupci.
Podle mého názoru není řešením nabízet vybraným skupinám pracovníků doživotní výhodu v podobě městského bytu s nižším nájemným, ale pracovníky lépe zaplatit, aby si mohli zajistit bydlení, kde a jak budou sami chtít. Městské byty s nižším nájemným by podle mého názoru měly být jenom startovní pobídkou na omezený počet let.
Trvalý převis poptávky po bydlení v Praze nad jeho nabídkou vytváří enormní tlak na cenu bydlení, ať již mluvíme o vlastnickém, nebo nájemním bydlení. Jak zabránit tomu, aby se Praha – nebo alespoň její centrální a vyhledávané lokality v širším centru – staly místy, kde žijí jen bohatí lidé?
To bohužel, ale i bohudík nejde. Praha je totiž nesmírně atraktivní a bezpečné město. Pro mě osobně v evropském kontextu dokonce jedno ze tří nejatraktivnějších a zároveň nejbezpečnějších. Počet míst, kde mohou lidé v centru a v širším centru Prahy bydlet je omezený a pokud je o něco trvale vysoký zájem, cena přirozeně stoupá. Jediné, co se s tím dá dělat, je více stavět. Jednak tam, kde to v rámci vyhledávaných lokalit jde, a pak vytvářet nové atraktivní lokality, např. na brownfieldech, které se v širším centru Prahy nachází.
Když se podíváte do Varšavy, kterou pravidelně a rád navštěvuji, máte srovnání, jak se dají vytvářet dynamické moderní čtvrti, jak se může metropole s podobnou velikostí, historií a demografií rozvíjet. Podobně živý městský rozvoj bych přál i Praze.
Jediná cesta, jak snížit napětí na trhu s bydlením a jeho vysokou cenovou hladinu, je více investovat, stavět a odbourat vše, co stavění nových bytů brání. Což v praxi znamená uvolnění stávající regulace, zejména snížit nároky na podrobnost dokumentace a zrychlit schvalování projektů.
Dostupnost bydlení nejen v Praze, ale i v dalších krajských městech České republiky je oříšek, se kterým se potýkají všechny městské samosprávy. Jaké kroky byste jim poradil, aby pro své obyvatele zajistily dostupné/dostupnější bydlení co nejdříve?
Budu se opakovat, ale jiná cesta než začít stavět není. To znamená zjednodušit stavební řízení, připravit vhodné projekty (ať municipální, nebo soukromé) a začít investovat do jejich realizace. Jen tak se zvětší nabídka na trhu, která bude schopná uspokojit vysokou poptávku. Osobně bych nešel cestou doživotních výhod v podobě bytu s nižším nájemným, ale dobře bych svoje pracovníky zaplatil, aby si mohli dovolit bydlet, kde a jak budou sami chtít. S tím se pojí i racionalizace veřejného sektoru. S omezenými zdroji bych mohl dobře zaplatit méně lidí, což by mě přirozeně vedlo k efektivnímu využití zdrojů, které mám k dispozici.
Jak vidíte spolupráci veřejného a soukromého sektoru na řešení bytové krize v Praze, resp. v celé České republice? Jaké jsou podle Vás ideální role jednotlivých klíčových aktérů?
Tato spolupráce je nutná, protože ani jedna ze stran není schopná vyřešit bytovou krizi v Praze sama. Víte, jedna věc jsou pravidla a druhá věc je praxe. Tým Petra Hlaváčka vnesl i tolik potřebnou transparentnost do vztahů a spolupráce mezi městem, resp. městskými částmi a soukromými developery.
Navzdory tomu je stavební řízení stále pomalé a těžkopádné. Čím to je?
Chyba je podle mého názoru v přístupu lidí a teď mám na mysli především politiky a úředníky ve veřejné správě a městské samosprávě. Mnohdy jsou nekooperativní, nadmíru opatrní, bojí se rozhodovat, nebo jsou zbytečně restriktivní. Mají neúměrný vliv na realitní podnikání, aniž by nesli jeho riziko. Ten, kdo investuje kapitál a práci do výstavby něčeho nového, například bytů, je developer (soukromý nebo municipální), nikoliv úředník. Z tohoto důvodu je potřeba roli veřejného sektoru jasně vymezit a omezit.
Jak hodnotíte činnost Pražské developerské společnosti v uplynulých pěti letech? Co se z Vašeho pohledu povedlo? Co by podle Vás měla PDS posílit? V čem vidíte rezervy?
V Investičním expertním výboru PDS působím pátý rok. Jsem rád, že se městského developera podařilo nastartovat, že průběžně úspěšně sceluje pozemky, které by jinak nebyly využitelné, a že na nich připravuje kvalitní bytové projekty. Bohužel naráží tam, kde všichni soukromí developeři, a to je stavební řízení. Je pomalé, zkostnatělé a nepředvídatelné. PDS v tomto směru žádné výhody z toho, že je městská příspěvková organizace, nemá. Uvedu názorný příklad: PDS na jednom pražském sídlišti připravuje bytový dům, který je navržen o patro nižší, než jsou okolní bytové domy. Když jsem se ptal proč, tak jsem dostal odpověď, že by stejně vysoký nebo vyšší bytový dům schválen nebyl, a proto bytový dům PDS je o patro nižší. Přál bych PDS, aby toto vůbec nemusela řešit.
